嗜血的高房租正在毁灭一个时代

一个租房平台的副总炮轰高房租,被扫地出门了。在老板眼中,这家伙简直就是一个端租房的碗,砸租房的锅。高房价的枷锁套牢老百姓一生之后,高房租的枷锁再来,这是对一个时代的毁灭,背后有着怎样的秘密?

我爱我家的副总裁胡景晖突然跳出来,说以自如、蛋壳为首的长租公寓运营商,为扩大规模,以高于市场正常价的20%-40%的价格抢房源,人为抬高收房价格。然后,胡景晖就下课了。自如他们跳出来说,租房价格不是他们抬高的,是因为清理违规建筑、毕业季等等。人们很容易想到2017年底的北京违建出租屋等清理,事实上,北京从2016年就开始清理人口了。

房租涨价最重要的原因跟人口流动有关。人口的清理确实一定程度上管控了人口总量。在2017年之前,北京多年来都是人口净流入,到了2017年常住人口为2170万,首次出现了净流出2.2万。其实,除了违建大清理之外,跟各地人才战略有着密切关系,高材生拿着毕业证就可以落户,导致大量在北京的人才流到其他城市,北京的资源虹吸效应在降低。那么房租到底应该涨?还是降呢?

根据国家电网的数据,2016年底,北京存量房超过730万套,户均套数为0.89套,人均住房面积面积为28.6平米。2017年底,在严控炒房的情况下,北京竣工了商品房1466万平方米,2018年上半年又竣工了335万平米。按照目前的住宅规模,户均套数可达0.99套,人均住房面积超过32平,基本可以满足常住人口住房需求。在人口净流入出现负增长、住房存量增加的情况下,为啥房租还在不断上涨呢?

更有意思的是,到2017年底,北京的新建商品房成交套数同比下降超过62%,成交面积同比下降超过53%。而2017年北京二手房成交套数同比下跌超过50%,价格同比下降了1.6%。2018年上半年,跟2016年底开始清理人口相比,租房价格同比上涨了1.6%。2018年前7个月,房租价格同比涨幅超过10.7%。如果你是业主,你是选择卖房?还是租房?

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同样,深圳的房租很诡异。深圳2017年全市年末常住人口1252.83万人,新增62万。2017年底,深圳存量住房910.48万套。2008年金融危机之后,深圳至少有5年出现过房价下跌,尤其是2008年到2009年跌幅最高达37%。而从2002年深圳有统计数据以来,房租就没有跌过,17年来月均涨幅高达3.32%。到了7月,租金涨幅超过30%,甚至翻倍区域比比皆是。

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无论是从人口流动,还是从房源供给看,房租没有理由暴涨,可为什么长租公寓运营商们如此违背常理高价收房呢?资本是重要推手,只有掌握房源,才能掌握定价权。不少长租公寓运营商A轮不行,就B轮,B轮不行就C轮。资本运作的套路是,第一轮融资抢房源,掌握定价权,第二轮融资进行行业洗牌,形成寡头垄断格局,第三轮融资就是收获房租增长红利。

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长租公寓运营商到底是怎么玩儿的呢?运营商拿到房子,立即跟租房网贷公司签约,网贷公司会一次性将12个月或者24个月的资产包打包给网贷公司。租客按期给网贷公司支付租金。假设租客违约,那么一个月的违约金就白收了。根据贝壳的数据,北京有750万套房源,如果每套房两居,更大的房子可以隔分N居,那至少有1500万间房。一间房按照均价2000元测算,两年一次性可以从网贷公司收走4.8万元,如果按照引起公愤的5000元测算,两年可以收走12万。如果一家长租运营商在北京形成垄断,占有市场10%的份额,那么150万间至少能一次性套走72亿。

现在明白为啥长租公寓运营商要玩儿命高价收房源了吧?运营商如果纷纷仿效,真可能出现第二个P2P乱局。长租公寓运营商背后跟金融衍生品挂钩的套路还有很多,发个P2P产品那都是最粗暴的,比如给你来个ABS(资产自持证券化)、REITS(房地产信托投资基金)什么的,那都是常规的。如果老板野心大一点,再搞个CDS(信用违约债券)、CDO(担保债务凭证)一类的金融衍生品,那将来的风险就不只是第二个P2P了。以北京地区持有10%的寡头来测算,三倍金融杠杆最终可以放到216亿以上,甚至更高,全北京的租房金融规模可以放到2000亿以上,全国规模大家可以自行脑补啦。中国的长租公寓运营模式全是抄袭美国人的,而ABS、REITS、CDS、CDO等等金融衍生品,都是美国长租公寓运营商们常玩儿的工具,2008年美国金融危机就是那一帮人搞出来的。

长租公寓从各路资本的追捧看,到现在巨头们疯狂收房,整个市场已经开始两极分化,不少就算拿到融资的运营商,套路未必真的能够走到第三步,从2017年下半年开始,就不断有区域性长租公寓,诸如爱公寓、优租客等运营商倒闭,甚至有老板卷款跑路,其中安公寓就被租客爆料,利用租客身份信息申请小额贷款。呵呵,其实你租房的那一刻起,你就是人家金融衍生链条上的一枚棋子,否则的话,怎么有那么多资本涌入,运营商怎么会如此疯狂收房?

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现在只是个别实力较弱的长租公寓运营商老板卷款跑路,一旦那些玩儿金融衍生品的所谓大鳄出现资金链断裂,空到时候就不是房主空欢喜,还会有更多的老百姓血汗钱卷入其中。在资本的疯狂催化之下,租房市场一旦寡头形成,那么最终买单的还是租客,如果金融链条上出现风险管控问题,风险还会进一步向金融机构蔓延,后果将不堪设想。更为重要的是,现在老百姓买不起房子,更租不起房子,到时候城市如何留住人才?毁灭的不只是老百姓的金钱,更是毁灭一个时代。

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